Extra Nieuwsbrief Rond Het Livita - Bijgaardenhof Project

Dag iedereen,
 
Vooreerst dank aan Wakker Bijgaarden om ons de kans te geven via dit kanaal de bezorgdheden van buren en omwonenden  in verband met het Livita project te kunnen delen.
 
In het centrum van Groot Bijgaarden wordt op de hoek Bosstraat – Brusselstraat - Hazelaarsstraat aanstalten gemaakt om te beginnen bouwen aan het Livita (voorheen Bijgaardenhof) project. Dit omvat het creëren van 120 ondergrondse parkeerplaatsen, 102 wooneenheden en 4 handelsruimten op een oppervlakte van 75 are waarvan 55 are onderkelderd worden. Hierbij wordt een nooit geziene bebouwingsdensiteit van 136 wooneenheden per hectare door de gemeente toegelaten. Standaard ligt de densiteit in Bijgaarden (centrum) tussen de 25 en 35. Uitzonderlijk loopt dat eens op. Bijvoorbeeld tot 60 op de hoek Gossetlaan -Brusselstraat.
In  10 appartementsblokken tot 6 bouwlagen hoog, en 16 eengezinswoningen wordt door de ontwikkelaar elke millimeter gebruikt om maximale opbrengst te  verwerven, zonder ook maar te voldoen aan enige norm van wat Dilbeek inmiddels via het Bouwkompas oplegt om van kwaliteitsvol wonen te kunnen spreken. Deze blokkenwijk zal tijdens de werf een enorme overlast voor het hele dorpscentrum veroorzaken ( oa minstens 20 000 zware tot uitzonderlijk zware transporten) en na oplevering is het afwachten wat het resultaat is van té veel bebouwing op té weinig plaats, zonder noemenswaardige groen -en recreatievoorziening. Zowel voor de nieuwe inwoners als het voor hele centrum.
Wij ijveren er dan ook voor dat deze plannen herbekeken en teruggebracht worden tot een project dat past binnen de huidige structuur van centrum Bijgaarden.
 
Hierbij een beeld van het skelet van dit project:
 


 
 
Van het perceel van 75 are wordt 55 are uitgegraven, slechts 20 are aan de zijkanten blijven over voor regenwaterputten en -infiltratie.
 

 
Openbare onderzoeken 2021
Sinds begin september 2021 de openbare onderzoeken voor dit project opstartten hebben we dit, als rechtstreeks aangelande door de geplande bouwput, met veel aandacht bestudeerd . Aanvankelijk  uit bezorgdheid voor onze aanpalende eigendom, al snel ook voor de omliggende bewoners / eigenaars, voor heel Bijgaarden centrum én uiteindelijk zelfs voor de toekomstige Livita bewoners. Wat we te lezen kregen bleek namelijk iets heel anders te zijn dan wat verwacht werd na de infomomenten rond dit project in de periode 2014– 2018.
 
Onze bezwaarschriften hebben bij de gemeente niets opgebracht.
In een later stadium, namelijk de beroepsprocedures bij de provincie, bleek dat heel wat van de door de bouwheer aangebrachte studies en plannen, vooral wat betreft de aanvraag voor bronbemaling voor de aanleg van de ondergrondse parking, op niet meer dan “aannames” in plaats van op feitelijke studies gebaseerd waren.
Toch werden onze bezwaren op gemeentelijk niveau opzijgeschoven en kreeg het project groen licht van de huidige N-VA / Open VLD coalitie.
 
Wij startten vervolgens met een aantal omwonenden 2 beroepsprocedures bij de provincie  (dossier Bemaling -het droogtrekken van de bouwput (OMV_2021146563) - en dossier Sloop / Bouw (OMV_2021130931)).
De diensten die input aan de provincie moeten geven en vooral de dienst van de behandelende provinciale omgevingsambtenaar hebben zich wél op een verantwoordelijke manier van hun taak gekweten.
Dit had als resultaat dat de aanvrager, bouwheer Imoya, na elke hoorzitting uitstel van beslissing moest vragen, om bijkomende studies en aanpassingen van plannen te maken.
Zo is er in september 2022 een kortstondige proefbemaling geweest in de Hazelaarsstraat. Een paar weken na het stopzetten van deze proef van 3 weken blijkt er in aanliggende huizen al zettingsschade te zijn.
Voor de uiteindelijke bemaling krijgt Imoya 365 dagen om de bouwput  dag en nacht droog te pompen.  De bedoeling is om voor de ondergrondse garage een put te graven van 5.500 m² oppervlakte en 4,5 m diep ; om dit te kunnen uitgraven moet de grond eerst droog getrokken worden via een dieper gelegen pompinstallatie.
Dat betekent een groot risico op scheuren en zettingen bij aanliggende huizen en tuinen.
 
Vergunning Sloop en Bouw  en vergunning bemaling door de deputatie
Inmiddels is er zowel voor het deel Sloop en Bouw als voor de bronbemaling toch een vergunning door de deputatie gegeven…
Als u  onderstaand negatieve advies van de dienst van de omgevingsambtenaar naar de deputatie toe leest, zal u begrijpen dat wij erg verontwaardigd zijn over wat daar gebeurd is:
De provinciale ambtelijke dienst adviseerde, ook nadat de aanvrager gewijzigde plannen indiende, de vergunning NIET toe te kennen met deze argumenten:

 
Wettelijk mag de deputatie  dat advies naast zich neerleggen. Op voorwaarde dat dat grondig gemotiveerd wordt. Van enige motivatie is echter nergens iets terug te vinden. De deputatie schendt daarmee de verstrengde motiveringsplicht, het zorgvuldigheidsbeginsel en het redelijkheidsbeginsel.
Wij besluiten dan ook dat dit om een puur politiek gestuurde beslissing gaat, ingaande tegen de belangen van  Groot Bijgaarden.
 
Ook in het dossier “Bemaling” is intussen een vergunning verleend..
Ook dit dossier is belangrijk  want Imoya moet  hun 120 ondergrondse parkeerplaatsen kunnen realiseren om de bovengrondse plannen te mogen uitvoeren. Nog even meegeven dat voor dit project de nieuwe gemeentelijke regelgeving (5 wooneenheden = 1 bezoekersparking) niet opgelegd wordt.
Ook parking voor diensten als het wit gele kruis en de geplande handelszaken en hun werknemers zijn minimaal.
Als dit project onder huidige vorm gerealiseerd wordt stevent Bijgaarden centrum, in navolging van vele andere wijken, regelrecht af op een constant parkeerprobleem.
Naast de opgelegde 120  parkings voor wagens moet natuurlijk ook de fiets belicht worden.
Daar zitten in de huidige plannen bijzonder veel hiaten, niets is conform de huidige voorschriften en het ergst van al is deze analyse in verband met in- en uitgang voor fietsers:

. De toegang van de straat naar de fietsenstallingen en van die fietsenstallingen naar de straat is hoogst onveilig. Fietsers moeten dezelfde in- en uitrit gebruiken als de 120 wagens. Zowel de in- als uitrit heeft gedeeltelijk een hellingspercentage van 20% (TWINTIG!!). Een helling van 20% afrijden, dadelijk gevolgd door een bocht van 90%, is hoogst gevaarlijk, risico voor valpartijen én risico voor aanrijdingen tussen wagens en fietsers met mogelijk zware letsels tot gevolg. Een helling van 20% oprijden is onmogelijk voor minstens 95% van de fietsers. Dit is trouwens volledig in strijd met het vademecum. Het vademecum stelt hieromtrent in hoofstuk G.9. (pagina 160-163): Bij meergezinswoningen is een vlotte toegang tot de fiets belangrijk. Het verdient aanbeveling dat de fiets vlotter toegankelijk is dan de auto. Daarom moet in de eerste plaats gezocht worden naar een integratie van de fietsparkeerplaatsen op het maaiveld. Als dat niet mogelijk is, kan een helling of trap/ hellingcombinatie worden overwogen. Helling naar een ondergrondse parkeergarage combineren met een toegang tot de fietsparkeerplaatsen enkel wanneer die helling minder dan 10% bedraagt. Indien meer dan 10% is het noodzakelijk die te combineren met een trap, waarvan de hellingshoek niet groter dan 20° mag zijn. Wanneer enkel een trap voorzien is, volstaat meestal een trap van 1.30 – 1.50m breed met fietsgoten, idealiter aan beide kanten (geschikt voor links- en rechthandigen).

 
Hoe kan dit allemaal gebeuren?
Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoerings Plan Bijgaardenhof 2018
De basis voor dit project werd gelegd in het RUP Bijgaardenhof van 2018. Unaniem door alle partijen van de vorige coalitie én oppositie goedgekeurd (CD&V, Groen, DNA! -nu verenigd in Denk Dilbeek- N-VA  en Open VLD).

Besluit gemeenteraad Dilbeek 18.12.2018
Beslissing Met 32 ja-stemmen
Frank De Dobbeleer, Diane Van Hove, Stijn Quaghebeur, Willy Segers, Georges De Vliegher, Elke Zelderloo, Jef Vanderoost, Karel De Ridder, Carine Walravens, Walter Zelderloo, Stefaan Platteau, Luc Deleu, Guy Pardon, Jan Margot, Bernadette Van Coillie, Jan Erkelbout, Karina Peeters, Cedric Dujardin, Marc Willen, Paul Vanden Meerssche, Linda Janssens, Michel Valkeniers, Luc De Backer, Michel Dandoy, Lucille Briglia-Biesmans, Nathalie Staquet, Anneleen Van den Houte, Francis  Tratsaert, David De Freyne, Jos Crabbe, Martine Pitteljon, Natascha Vanhee), bij 1 onthouding (Bruno Steenput)

 
Dat RUP is iets héél bijzonders, op alle plaatselijke en gewestelijke regelgeving worden een heleboel erg uitzonderlijke afwijkingen toegestaan. Hoogbouw, densiteit, gebrek aan groen, parking, noem maar op. Anderzijds worden er in het document bijna geen bindende of enkel vage voorwaarden opgelegd.
 
Geschiedenis van het RUP 2018
In de jaren voorafgaand aan dit RUP werd de buurt  én de politiek bestookt met onder andere persartikels en infosessies waarin de grondeigenaars een fantastisch project voor Bijgaarden aankondigden. Dit zouden ze doen om iets terug te geven aan Bijgaarden na al de jaren van overlast door hun Makady site.
Een voorbeeld:
 https://www.randkrant.be/nl/news/2709/anders-wonen-zorgdorp-bijgaardenhof-in-groot-bijgaarden
 

 
Volgende komt uit de originele intentieverklaring van hun kandidatuur als project “onzichtbare zorg”:
 

 
Met de inzichten van nu lijkt dit een strategie te zijn geweest om bewoners én politici te verlokken met nieuwe en hippe marketingtaal. Want dit is wat anno 2022 overblijft van de schone schijn:

• ze moeten zich houden aan een opgelegde norm qua mix van soorten wooneenheden. (Realiteit: wie kan betalen, kan kopen.)

• de intentie van de bouwheer  om een externe partner te betrekken om wat ondersteuning te bieden aan ouderen en andersvaliden.

Noot: In casu lijkt er maar één woonassistent te zijn voorzien voor de hele site. Verder kan ook geen garantie worden gevonden op crisiszorg of overbruggingszorg.
 
Dit RUP neemt alle wensen over die beschreven staan in het “Masterplan Makady site”. Een Masterplan dat opgesteld werd in privé opdracht van de grondeigenaars en vervolgens door de gemeente vlot  in een RUP gegoten werd.
De gemeente heeft dus een RUP ‘op maat’ van de projectontwikkelaar, en niet in het belang van Bijgaarden gemaakt. De vraag naar onderzoek of hier té grote belangenvermenging mee gemoeid was dringt zich dan ook op.
 
Door de nu voorliggende plannen is het duidelijk dat we hier te maken hebben met grondeigenaars en een bouwheer die enkel oog hebben voor het tot op de laatste millimeter invullen van het perceel en maximaal financieel rendement.
 
Een getuigenis van een ondernemer in onze FB groep:

 
 
 
Tijdens 2022 werden aan de betrokken politieke partijen meermaals volgende 2 vragen gesteld:
“wat was jullie motivatie om dit RUP te maken?”
“wat is jullie mening  bij de voorliggende plannen?”
 
Groen heeft bij monde van Karel De Ridder (op dat moment schepen) laten weten dat ze dit nog steeds een mooi sociaal project vinden.

DNA! Liet via Reindert De Schrijver volgende weten:
1. DNA! beoordeelde Livita destijds als goed project op basis van de door Vlaanderen gehanteerde 10 (kern)kwaliteiten.

noot: wij hebben Livita en die 10 kernkwaliteiten laten analyseren en buiten de kwaliteiten die de toekomst zal moeten uitwijzen voldoet het project NIET.
https://omgeving.vlaanderen.be/nl/aan-de-slag-met-de-10-kernkwaliteiten-van-de-omgeving  

2. Wat is op dit moment het standpunt van uw partij bij de voorliggende plannen?
DNA!: Ons standpunt is niet veranderd.

Ik heb het eind juni ook nog eens nagevraagd bij de (gemeentelijke) dienst RO. De dienst gaf mee dat de contouren vh RUP gevolgd geweest zijn. De dienst gaf eerlijkheidshalve mee dat dit voor hen ook een leerproces was geweest en dat ze bij gelijkaardige toekomstige aanvragen wsch hier en daar zouden bijsturen (bepaalde zaken strenger aanpakken, andere zaken mss eerder wat vrijer laten).
Het proces dat in deze gevolgd is lijkt me OK te zijn, nl eerst een visie opstellen voor dat gebied (dmv een overdacht RUP (dat unaniem goedgekeurd werd)) en dan een ontwikkelaar binnen dat kader zijn project laten realiseren.”

Noot: dat “visie opstellen voor dat gebied” is het in privé opdracht van de grondeigenaars opgemaakte Masterplan Makady in een RUP gieten. De ontwikkelaar was dus al gekend.

“ Als blijkt dat de ontwikkelaar binnen dit kader nog teveel speelruimte heeft (die negatief is voor project en/of buurt), laat dit dan, net als voor de dienst, voor de politiek een leerschool zijn mbt toekomstige grotere projecten. (daar zijn jullie op dit moment niks mee, dat besef ik)”

 
Afgelopen week kregen we ook het standpunt van N-VA binnen via Stijn Quaghebeur:

Vooreerst is de vaststelling dat de logistieke activiteit die er vandaag is op deze plek, er niet thuis hoort. De huidige gebouwen zijn van zeer lage kwaliteit en zijn bouwvallig. We kunnen in zekere mate zelfs spreken van een "stadskanker". Een nieuwe ontwikkeling kan dit oplossen.
 Ten tweede: het bouwprogramma. Het project omvat 102 woonentiteiten waarvan 16 éénsgezinswoningen, 51 appartementen en 36 zorgwoningen. Dit laatste is niet vrijblijvend. Op de site moét er zorgomkadering zijn alsook een woonassistent(e). Op die manier kunnen oudere mensen er wonen en rekenen op de nodige zorgondersteuning. 
Het gemengd karakter van het project is iets wat we als partij steeds gesteund hebben.
 Vergunbaarheid: de vergunning is gebaseerd op een ruimtelijk uitvoeringsplan. Met een ruimtelijk uitvoeringsplan kan er afgeweken worden van het gewestplan. Dit is een zware, niet vrijblijvende procedure die jaren in beslag neemt. Alle partijen in de gemeenteraad hebben dit 'RUP' gesteund. Er waren ook amper bezwaren van de bevolking.
Hoewel het woonomgevingsplan pas later van kracht was dan het afleveren van de vergunning, is het bouwen van een mix van éénsgezinswoningen, appartementen en zorgwoningen niet strijdig met het plan. De verordening woonkwaliteit is geldig op heel het grondgebied tenzij er andere regels zijn vastgesteld in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Dat is hier het geval.
 Indien de vraag is of LvB-N-VA dit project nog steeds zou vergunnen is het antwoord ja. En dit omdat de regelgeving (RUP) gevolgd is en het project dus vergunbaar. We kunnen niet niet-vergunnen door onze eigen regels niet te respecteren.
Indien de vraag is of LvB-N-VA een dergelijk ruimtelijk plan nog zou goedkeuren is het antwoord meer genuanceerd. Vermoedelijk zouden we voor de appartementen even strenge normen hebben opgelegd zoals die in de verordening woonkwaliteit vandaag zijn opgenomen. Dat zou vermoedelijk geleid hebben tot een 10-tal wooneenheden minder. 
Tot slot: veel oudere mensen zijn op zoek naar een kleinere woongelegenheid gelegen in het centrum. Het is dus niet zo dat appartementen sowieso bevolkt worden met mensen uit bvb Brussel. De instroom doet zich vooral voor naar oudere éénsgezinswoningen die verkocht worden door Vlamingen.

 Noot:
Mochten bij de voorliggende plannen nog maar enkel de huidige gemeentelijke normen op vlak van parkings en fietsstallingen gerespecteerd worden zou dit voor het project betekenen dat er niet 10 maar minstens tot 30 wooneenheden zouden sneuvelen, wat het project meteen een heel stuk aanvaardbaarder zou maken. Tegen dit RUP is in 2018 minstens 1 bezwaar ingediend dat inhoudelijk reeds alles benoemde wat nu terecht aangeklaagd wordt, dat beroep heeft tot niets geleid.
 
Ook Denk Dilbeek reageerde intussen via Jef Vanderoost:
( In een post in onze FB groep stak schepen Quaghebeur eerder een beschuldigende vinger uit naar DNA! en CD&V (toen in kartel) als de voortrekkers om dit RUP erdoor te jagen.)
 

1. Wat was de motivatie van uw partij om in 2018 mee te gaan in het zéér uitzonderlijke RUP Bijgaardenhof? 

Het RUP Bijgaardenhof werd opgezet om een nieuwe bestemming te geven aan de quasi volledig verharde voormalige bedrijfssite van Makady. Een verdichtingsproject op deze locatie in Groot-Bijgaarden (nl. in het centrum, dichtbij diensten en een handelsapparaat en goed ontsloten) is niet verkeerd. Een woonfunctie op deze locatie is ook te verkiezen boven een nieuwe grote commerciële ontwikkeling. In 2015-2016 werd gestart met de opmaak van een masterplan waarin een visie van ‘levensbestendig wonen’ naar voor werd geschoven. Het idee om verschillende woonvormen, zorg en verschillende generaties op de site te integreren werd positief onthaald, net als de aandacht voor duurzaam bouwen en de gemeenschappelijke ruimtes. Dit masterplan werd daarna vertaald in een RUP. In de loop van dat traject gebeurden er ook nog verschillende aanpassingen, waaronder een sterke reductie van het aantal bouwlagen. Tijdens de openbare procedure werden vanuit de buurt slechts beperkte bezwaren geuit. Op de laatste gemeenteraad van 2018, toen de nieuwe meerderheid al samengesteld was, werd dit RUP vervolgens vrijwel unaniem goedgekeurd. Ook raadsleden die vandaag deel uitmaken van Denk Dilbeek keurden dit RUP toen mee goed. Het RUP beschrijft een aantal doelstellingen rond gedeeld en meervoudig ruimtegebruik (35% publiek toegankelijke ruimte), 35% zorgwonen, een mix van éénsgezins- en meergezinswoningen, duurzaamheid en inclusief samenleven (toegankelijkheid) waar Denk Dilbeek ook vandaag nog achter staat (zie ook https://omgeving.vlaanderen.be/aan-de-slag-met-de-10-kernkwaliteiten-van-de-leefomgeving#paddle_components_text_block_4dc019a3-e399-4c08-9822-1c4ebec98673 ). Een RUP geeft echter enkel een ruimtelijk kader, veel generieker dan wat beschreven staat in bvb. het masterplan. Het legt de concrete invulling dus niet vast. Dat gebeurt pas bij de bouwvergunning.        

1. Wat is op dit moment het standpunt van uw partij bij de voorliggende plannen? 

De raadsleden die vandaag deel uitmaken van Denk Dilbeek maken sinds begin 2019 geen deel meer uit van de meerderheid. Het verlenen van een vergunning op basis van het RUP, het waken over de naleving van de voorschriften van de vergunning én het opleggen van flankerende maatregelen tijdens de werken zijn de exclusieve bevoegdheid van het N-VA-OpenVLD schepencollege.  
 
Wij hebben vastgesteld dat het college deze taak niet goed opneemt. De eerste vergunning die zij uitreikten (21/2/22) voldeed niet aan de voorwaarden van het RUP. Tijdens het beroep bij de provincie werd dan ook door de provinciaal omgevingsambtenaar een negatief advies gegeven (17/8/22). Daarop diende de ontwikkelaar aangepaste plannen in (23/8/22 en 10/10/22) die wel positief werden geadviseerd door de provinciaal omgevingsambtenaar (11/10/22) zodat de deputatie een vergunning kon uitreiken (op 20/10/22).  Deze laatste versie van de plannen strookt dus wel degelijk met het RUP.  
 
Ook voor flankerende maatregelen tijdens de werken verwachten we actie vanuit het college. We denken daarbij bijvoorbeeld aan de grondbemaling. Raadsleden van Denk Dilbeek dienden reeds in juni 2020 een agendapunt in op de gemeenteraad om bij reglement specifieke voorwaarden op te leggen bij bronbemaling. We verwachten dan ook dat hier streng op toegekeken wordt.  
 Zoals de plannen vandaag worden voorgesteld door de ontwikkelaar zijn positieve elementen uit het masterplan en het RUP nog steeds aanwezig: duurzame, levensloopbestendige woningen, zorgwoningen, een mix van eengezinswoningen en meergezinswoningen, doorwaardbaarheid voor de buurt en heel wat gemeenschappelijke ruimtes. Maar zoals steeds: ”the proof of the pudding is in the eating”. 

We zijn er ons vandaag van bewust dat met dit project de maximale invulling is bereikt voor het terrein. Het blijkt vandaag ook dat er in de buurt onvoldoende draagvlak was opgebouwd en dat heel wat buurtbewoners tijdens de periode waar bezwaar mogelijk was tegen het RUP, onvoldoende geïnformeerd waren over de plannen. Dat is een belangrijke les die we meenemen voor de toekomst, waar Denk Dilbeek resoluut wil inzetten op meer overleg en participatie en een meer wijkgerichte aanpak. De volgende maanden en jaren zullen we vanuit onze oppositierol mee waken over de uitvoering van het project en de meerderheid wanneer nodig hierover interpelleren.  


Noot:
Het positieve advies waarnaar verwezen wordt (in vet in de tekst) betreft het advies voor de grondbemaling. Bij het dossier sloop en bouw zijn er door de provinciale omgevingsambtenaar enkel ronduit negatieve adviezen gegeven, die door de deputatie naast zich neergelegd zijn.

Vanuit Open VLD – Blauw Dilbeek kwam er het hele voorbije jaar geen enkele officiële reactie.
 
Conclusie bij de input van de politieke partijen:
Elk van hen beroept en verschuilt zich op heden achter het RUP dat ze zelf voor de grondeigenaars opmaakten en waarin ze alle mogelijke uitzonderingen op plaatselijke en gewestelijke bouwregels toestonden. Echter  vergaten ze daarbij ook duidelijke regels op te leggen aan dit (zorg)project én rekening te houden met de de omwonenden en de draagkracht van dit perceel. 

Nog over het RUP Bijgaardenhof:
De tactiek die gehanteerd werd door de betrokken partijen bij de opmaak van het RUP komt gewoon hier op neer: hou in het RUP alles zo vaag mogelijk, zodat de bouwheer nadien in de omgevingsvergunning zijn goesting kan doen.


Een aantal voorbeelden:

In het RUP staat:
"Typologie
Het regulier wonen en zorgwonen bestaat uit een combinatie van eengezinswoningen en  meergezinswoningen met een maximum van 105 woonentiteiten.
Minimaal 35% van de woonentiteiten dient te worden voorzien in functie van zorgwonen.
Minimaal 15% van de woonentiteiten dienen te bestaan uit eengezinswoningen binnen de indicatieve zone aangeduid op het grafisch plan."

Dat betekent dat er minimaal 16 eengezinswoningen moeten zijn, en er zijn er maar 8 in de vergunningsaanvraag !
In het masterplan MAKADY van 2016 werd immers een onderscheid gemaakt tussen begijnhofwoningen (kleine starterswoningen voor alleenstaanden of koppels) en eengezinswoningen.

Om toch aan die norm van 15% te komen, heeft men beiden dan maar op 1 hoop gegooid (in het plan zijn er 8 begijnhofwoningen en 8 eengezinswoningen), terwijl men toch moeilijk van een eengezinswoning kan spreken als er maar 1 slaapkamer is?

Op pagina 41 van bovenvernoemd voorontwerp vinden we de trukendoos:

"6.1.4 Conclusie
Op 24 oktober 2016 werd het definitief masterplan Bijgaardenhof voorgesteld aan het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Dilbeek.
Het college nam kennis van het masterplan en verklaarde zich akkoord voor de opmaak van een noodzakelijk RUP. Het college van burgemeester en schepenen wenste zich echter nog niet definitief uit te spreken over de precieze inhoud van het project en stelde de procedure voor de opmaak van het RUP - en de daarbij horend inspraakproces (infovergadering, openbaar onderzoek, …) - af te wachten om in aanloop van een definitief standpunt voldoende rekening te kunnen houden met de reacties van omwonenden en de impact op de omgeving (naar mobiliteit, woondichtheid, privacy, bouwhoogte, …).
6.2 Doorwerking van het masterplan
Wegens de (te) grote detailleringsgraad van het masterplan en ingevolge de geformuleerde opmerkingen van de buurt (vergadering 6 december 2016) is een één-op-één doorwerking van het masterplan niet haalbaar, noch werkbaar bij de vertaling ervan naar het RUP. Het RUP focust minder op de concrete uitwerking van het project en dient het kader aan te reiken waarbinnen de opties uit het masterplan kunnen verwezenlijkt worden. Het RUP dient eveneens nog voldoende flexibel te zijn en open te staan voor (beperkte) wijzigingen bij de concrete uitvoering van het project. Het RUP kan bijvoorbeeld een maximale bebouwbare oppervlakte, een maximale bouwhoogte en/of een maximaal aantal  ouwlagen bepalen voor de gebouwen in plaats van rigide contouren met heel gedetailleerde  oorschriften vast te leggen. Zo wordt getracht een win-win situatie te bekomen waarbij tegemoet kan gekomen worden aan de geformuleerde bezorgdheden zonder de belangrijkste kwaliteiten of  uitgangspunten van het masterplan uit het oog te verliezen."

……… hou in het RUP alles zo vaag mogelijk, zodat de bouwheer nadien in de omgevingsvergunning zijn goesting kan doen…..

Denk Dilbeek schrijft nu "In de loop van dat traject gebeurden er ook nog verschillende aanpassingen, waaronder een sterke reductie van het aantal bouwlagen".
Dit is helemaal niet waar: het enige wat er gebeurd is:

Pg. 41: "Het torenvolume (verticale elementen) wordt te hoog bevonden en als bedreigend ervaren voor de dorpssfeer en individuele privacy.
Dit is de hardst klinkende opmerking op het masterplan. De perceptie leeft dat het masterplan  hoogbouw faciliteert en dat dit niet past in een dorp. Tevens leeft de vrees dat hoogbouw een inbreuk vormt op de privacy van de omwonenden (inkijk).
Om aan deze opmerking tegemoet te komen wordt de maximale bouwhoogte zoals voorgesteld in het masterplan herbekeken. Een combinatie van de 45° regel met lagere kroonlijsthoogtes en grotere afstanden aan de randen met het bestaande kleinschaligere weefsel moet de inkijk op de omliggende percelen beperken."

Ipv 2 woontorens van 19 m is er 'maar' 1 overgebleven en het aantal wooneenheden is van 115 naar 105 verminderd. Onder 'sterke reductie' verstaan we toch iets anders.

Verderop wordt er ook gespeeld om de wooneenheden kleiner te krijgen:

Pg 42: "Om het basisidee van het levensloopbestendig wonen aan te kunnen bieden dient het woonprogramma ook flexibel en aangepast te zijn aan alle fasen van het leven. Het rigide vastleggen van een minimale oppervlakte van bv. 75m² voor een appartement en/of 150m² voor een eengezinswoning zou de veranderende woonnoden gedurende ieders levensloop afvlakken, mogelijk zelfs onmogelijk maken."

 
Het is overduidelijk dat de verschillende units geen zorgwoningen betreffen zoals bedoeld in het RUP (assistentieflats, serviceflats e.d.). Assistentiewoningen zijn bedoeld voor 65-plussers, waarbij een woonassistent kan helpen bij alle mogelijke problemen. In casu is er maar één (!) woonassistent voorzien voor de gehele site.
 
Conclusie:
Het RUP vormt hierbij dan ook een schending van artikel 1.1.4 VCRO, nu er in dit geval ontegensprekelijk sprake is van een RUP ‘op maat’ van de projectontwikkelaar, en niet in het belang van eenieder. De behoeften naar echte zorg worden onder de mat geschoven en dit alles gaat ten koste van de ruimtelijke draagkracht.
 
Wat kan er nu nog gebeuren?
 
Na de toekenning van de omgevingsvergunning voor de bouw van Bijgaardenhof/Livita bleven we achter met de volgende vaststellingen :

• De Bestendige Deputatie van Vlaams-Brabant heeft, tegen repetitief ongunstig advies van zijn eigen administratie in, een omgevingsvergunning gegeven voor de sloop & bouw van Bijgaardenhof/Livita, zonder grondige motivatie waarom het negatieve advies niet werd gevolgd

• Tijdens heel de vergunningsprocedure, maar ook nu nog, ontdekten we in de ingediende bouwaanvraag een hele reeks inbreuken op de voorschriften van het RUP, evenals op huidige wetgeving (betonstop ; opvang, gebruik en infiltratie van regenwater)

• Vanuit de politiek verschuilt men zich achter de vaststelling dat vanuit de omwonenden van het project weinig bezwaren werden ingediend tegen het RUP om de goedkeuring hiervan goed te praten

Het leek ons dan ook nuttig/nodig om deze vergunning, evenals de ontstaansgeschiedenis van het RUP zelf, voor te leggen aan de Raad voor Vergunningsbetwisting.
De bouwheer is op de hoogte van deze actie en heeft tot nu toe geen sloopwerken aangevat.
Natuurlijk moet Bijgaarden centrum verder ontwikkelen, natuurlijk moeten alle vervallen loodsen en huizen weg, maar wij roepen oud en nieuw Bijgaarden op om solidair te zijn en te streven naar een aanvaardbaar en helemaal aan de nieuwste bouwnormen aangepast project , hopelijk dan binnen de normen van de huidige Dilbeekse verordening  Bouwkompas en kwaliteitsvol wonen. (En waarom ook niet Zorgzaam wonen?)
Wie nog verdere info én kritische bemerkingen rond Livita wil lezen is hartelijk uitgenodigd eens een kijkje te nemen in onze FB groep: Buren Van Bijgaarden – Livita.
 
Hartelijk dank voor uw tijd.
Voor de hele familie,
Fred De Backer.
 
https://www.facebook.com/groups/1017696215624580